Имущественные налоговые вычеты при покупке и продаже квартир: чем они отличаются

Можно одновременно в одной декларации 3-НДФЛ заявить вычет как по покупке квартиры, так и по продаже.

2,7 тыс. просмотра393 открытия Комментировать 4

Автор

• Наталья Петрова

  редактор «Клерка»

Имущественные налоговые вычеты на квартиру

Имущественные вычеты регламентированы статьей 220 НК.

По квартирам вычеты такие:

• при покупке квартиры – до 2 млн рублей (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК);

• на ипотечные проценты при покупке квартиры – до 3 млн рублей (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК);

• при продаже квартиры – до 1 млн рублей (подп. 1 ст. 220 НК).

Разберем, чем отличаются вычеты по покупку и продажу и как их применять, если в текущем году была продажа одной квартиры и покупка другой.

Имущественный вычет на покупку квартиры

Вычет в 2 млн рублей можно получить при покупке одной или нескольких квартир.

Например, если первая квартира стоила 1,5 млн рублей, то оставшиеся 500 тыс. рублей вычета можно получить при покупке второй квартиры.

Важно: имущественный вычет на покупку квартиры можно получить только один раз в жизни.

Причем раньше до 2014 года было правило, что вычет дают только один раз в жизни и только по одной квартире. Поэтому те, кто купил квартиру до 2014 года и получил по ней вычет в сумме менее 2 млн рублей, сейчас не могут дополучить остаток вычета. Об этом неоднократно предупреждает Минфин в своих письмах (от 27.05.2024 03-04-07/48591). Об этом подробно читайте тут.

Получить вычет может только тот, кто платит НДФЛ (работает по трудовому договору или договору ГПХ, продал имущество, облагаемое НДФЛ).

Имущественный вычет на продажу квартиры

При продаже квартиры, по которой не прошел минимальный срок владения, доход облагается НДФЛ. Но его можно уменьшить на имущественный вычет в сумме до 1 млн рублей.

Важно: имущественный вычет на продажу квартиры в одном году может быть только один.

Если вы в 2025 году продали 2 квартиры, то вычет все равно будет только 1 млн рублей.

Но если одну квартиру продали в 2025 году, а вторую – в 2026 году, то за каждый год можно получить по одному вычету в 1 млн рублей.

Вместо этого вычета можно применить фактические расходы на покупку этой квартиры.

Как применять имущественный вычет в 1 млн рублей при продаже квартиры, мы подробно разбирали тут.

Напомним, если владеть жильем в течение минимального срока (3 года или 5 лет), то Налог с его продажи платить не придется.

Минимальный срок владения имуществом в разных ситуациях мы разбирали здесь.

Совмещение вычетов на продажу и покупку

Если в одном календарном году вы продали одну квартиру и купили другую квартиру, в одной декларации 3-НДФЛ может быть одновременно два вычета:

• 1 млн на продажу старой квартиры;

• 2 млн на покупку новой квартиры.

Такое возможно в ситуации, когда:

• обе сделки были в одном году;

• ранее право на вычет при покупке квартиры не было использовано.

Если эти условия соблюдаются, то в одной декларации 3-НДФЛ будет фигурировать оба вычета.

Вычет на продажу заявляют в приложении 6 формы 3-НДФЛ, а вычет на покупку – в приложении 7 формы 3-НДФЛ.

Пример

Иванов в 2025 году продал старую квартиру за 5 млн рублей. Владел ей он недолго и расходов на нее у него ранее не было.

В этом же году он купил новую квартиру за 6 млн рублей. Ранее имущественный вычет на покупку квартиры он никогда не получал.

Иванов может применить вычет на покупку квартиры в 2 млн рублей и на продажу квартиры в 1 млн рублей.

Налоговая база по НДФЛ = 5 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000 = 2 000 000 руб.

НДФЛ с продажи квартиры за 2025 год = 2 000 000 х 13% = 260 000 руб.

Какой налог будет, если продать одну квартиру и сразу купить другую, читайте тут.

Итоговая таблица

Вычет	Норма НК РФ	Максимальный размер	Как часто можно получать
Имущественный вычет на покупку квартиры	пп. 3 п. 1 ст. 220 НК	2 000 000	Один раз в жизни
Имущественный вычет на продажу квартиры	пп. 1 п. 1 ст. 220 НК	1 000 000	Каждый раз при продаже квартиры, но не более 1 раза в год

Как упростить себе жизнь и избежать ошибок

Вместо того чтобы разбираться во всех нюансах в одиночку, попробуйте подписку Клерк.Премиум.

Она закрывает сразу несколько задач:

• Персональные консультации с аттестованными экспертами. Задайте вопрос и получите развернутый ответ — от налогообложения УСН и ПСН до настройки 1С.

• ИИ-помощник бухгалтера. Быстро отвечает на простые вопросы и помогает ориентироваться в нормативке, экономя время на поиске.

• Доступ к ChatGPT без VPN (ai.klerk.ru). Можно использовать привычный чат прямо из Клерка, не тратя время на обходные пути.

• Проверка контрагентов. Можно по ИНН мгновенно проверить поставщиков и клиентов, чтобы не нарваться на проблемные сделки.

• Ежедневные «Разборы» изменений в учёте и налогах, конспекты вебинаров и мини-курсы. Все это готовит редакция Клерка, переводя сложные документы Минфина и ФНС на понятный язык и дополняя практическими примерами.

• Обучение и развитие. Онлайн-курсы, вебинары и мини-курсы, чтобы бухгалтер рос профессионально и чувствовал уверенность.

С такой подпиской вы разберетесь с учетом, налогообложением и будете уверены, что всегда на шаг впереди налоговых изменений. Не откладывайте — подключите «Клерк.Премиум» и работайте уверенно:

И это не реклама!

Оформить подписку