Как изменится налог при обмене квартир: пример расчета НДФЛ

Раньше доходом была стоимость квартиры, которую передают. Теперь – стоимость квартиры, которую получают.

1,8 тыс. просмотров493 открытия

Автор

• Наталья Петрова

  редактор «Клерка»

Что случилось

В Госдуму внесен законопроект № 1272209-8 с поправками в НК в части расчета НДФЛ по сделкам мены недвижимости.

Причиной внесения этих поправок стало постановление Конституционного суда от 15.01.2026 № 1-П.

Как раньше считали НДФЛ при обмене квартир

По нормам ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. Каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Если срок владению ею меньше минимального, то доход облагается НДФЛ с применением имущественного вычета (письма Минфина от 25.10.2017 № 03-04-05/69956, от 29.12.2023 № 03-04-05/128182, от 06.11.2024 № 03-04-05/109249).

Минфин и ФНС доходом считали стоимость передаваемой квартиры (но не ниже 0,7 кадастровой стоимости).

Пример

Иванов в 2025 году меняет свою квартиру № 1, недавно полученную им в Наследство, на чужую квартиру № 2. По договору мены каждая квартира оценивается в 5 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры № 1 – 5 млн руб., квартиры № 2 – 6 млн руб.

Доход Иванова = стоимость квартиры № 1 (но не ниже 70% ее кадастровой стоимости) = 5 млн. руб.

Имущественный вычет = 1 млн руб.

База по НДФЛ = 5 млн – 1 млн = 4 млн

НДФЛ = 312 тыс. + 1,6 млн х 15% = 552 тыс. руб.

Если кадастровая стоимость передаваемой квартиры № 1, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, будет больше, чем ее стоимость по договору, то в качестве дохода учитывается кадастровая стоимость х 0,7.

Кстати, понижающий коэффициент 0,7 действует не везде. В некоторых регионах понижающий коэффициент повышен с 0,7 до 1. То есть там минимальный доход – это 100% кадастровой стоимости квартиры. Подробно об этом с перечнем таких регионов мы рассказывали тут.

Как будут считать НДФЛ при обмене квартир

Конституционный суд вы постановлении от 15.01.2026 № 1-П пояснил, что Мена – это не продажа и правила по ней немного другие.

Доход – это то, что человек получает взамен своей квартиры, а не стоимость передаваемой квартиры.

Если обе квартиры по договору оценены одинаково, но по кадастру квартира № 1 дороже, чем квартира № 2, то человек несет имущественные потери и с него за это требуют Налог.

Суд рассмотрел ситуацию, когда объект с кадастровой стоимостью 2 млн поменяли на объект за 500 тыс. Человек в проигрыше, но ему насчитали налог от 0,7 кадастровой стоимости объекта № 1 за минусом вычета 1 млн.

То есть при обмене дорогого объекта на дешевый, человек еще должен заплатить налог 130 тыс. Это неправильно, решили судьи.

Конституционный суд вывел такую формулу расчета:

1) Обмен априори равноценный, если стороны об этом договорились

2) Если у ФНС есть сомнения в равноценности, то доход = превышении кадастровой стоимости приобретенной квартиры над кадастровой стоимостью переданной квартиры.

В правительственном законопроекте, внесенном в Госдуму, сказано, что доходы от мены квартиры – это разница между кадастровой стоимостью приобретенной квартиры плюс доплата и кадастровой стоимостью переданной квартиры плюс доплата за нее.  

То есть в любом случае надо считать разницу в кадастровой стоимости, даже если по договору обмен – равноценный.

Умножать кадастровую стоимость на понижающий коэффициент не надо.

Учитывают кадастровую стоимость на начало года, в котором прошла регистрация сделки или на дату постановки квартиры на учет в ЕГРН (если она – в текущем году). Если кадастровой стоимости нет, учитывают рыночную. Она должна быть зафиксирована в отчете оценщика.

Пример

Петров в 2026 году меняет свою квартиру № 1, недавно полученную им в наследство, на чужую квартиру № 2. По договору мены каждая квартира оценивается в 5 млн рублей. Обмен идет без доплаты. Кадастровая стоимость квартиры № 1 – 5 млн руб., квартиры № 2 – 6 млн руб.

Доход Иванова = кадастровая стоимость квартиры № 2 минус кадастровая стоимость квартиры № 1.

Имущественный вычет = 1 млн руб.

База по НДФЛ = 6 млн – 5 млн – 1 млн = 0

Налога по этой сделке нет. А по старой схеме Петров заплатил бы 552 тыс. руб.

Новые правила должны заработать с 1 января 2027 года. Но уже сейчас надо считать налог с разницы между кадастровыми стоимостьями, потому что это решение Конституционного суда.

Примеры расчета НДФЛ при обмене квартир

	Пример 1	Пример 2	Пример 3
Стоимость кв. № 1 по договору	5 000 000	5 000 000	5 000 000
Стоимость кв. № 2 по договору	5 000 000	5 000 000	5 000 000
Стоимость кв. № 1 по кадастру	5 000 000	10 000 000	5 000 000
Стоимость кв. № 2 по кадастру	6 000 000	5 000 000	10 000 000
Доплата	0	0	0
Доход по-старому	5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000	10 000 000 х 0,7 – 1 000 000 = 6 000 000	5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000
Доход по-новому	6 000 000 – 5 000 000 – 1 000 000= 0	5 000 000 – 10 000 000 = – 5 000 000	10 000 000 – 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000
Налог по-старому	552 000	852 000	552 000
Налог по-новому	0	0	552 000

Дата публикации: 21.07.2026, 17:40

Отредактировано: 22.07.2026, 08:34

• #НДФЛ
• #Договор мены
• #продажа квартиры

Источник : Клерк.РуРубрика: НДФЛ1,8 тыс. просмотров493 открытия Комментировать

• Все статьи «НДФЛ»Рубрика

1. Автор
2. Что случилось
3. Как раньше считали НДФЛ при обмене квартир
4. Как будут считать НДФЛ при обмене квартир
5. Примеры расчета НДФЛ при обмене квартир
6. К комментариям

1. Последние 5 тем форума
2. Подтверждение 0% НДС экспорт Казахстан
3. Нужно ли дополнять СЗВМ?
4. Прошу помочь в организации по-проектного учета
5. Как пораньше оплатить 1% взносов в ПФР за ИП за себя?
6. ИП на УСН -доходы, уплата коммунальных платежей
7. На форум

Начать дискуссию

Подписаться