Как в 2026 году изменится НДФЛ с продажи и дарения квартир: обзор поправок в НК РФ

Для семей с детьми улучшат условия льготы по НДФЛ при продаже квартир. С иноагентов будут брать НДФЛ при дарении, наследстве, продаже жилья.

9,1 тыс. просмотров41 тыс. открытий Комментировать 23

Автор

• Наталья Петрова

  редактор «Клерка»

Что случилось

Госдума приняла в первом чтении законопроект с поправками в НК РФ.

В этом материале разберем, что изменится по НДФЛ с продажи имущества, в том числе жилья.

Подсчет минимального срока владения в 2026 году

При сроке владения больше минимального квартиру можно продать без НДФЛ и без декларации 3-НДФЛ.

Минимальный срок в общем случае составляет 5 лет, в некоторых случаях – 3 года или меньше. Таблица с минимальными сроками владения в разных ситуациях – здесь.

При продаже иного имущества (например, автомобиля) минимальный срок владения – 3 года.

Поправки в НК РФ уточняют норму про этот минимальный срок владения. Будет сказано, что этот срок должен быть непрерывным.

Таким образом, если вы владели автомобилем много лет, потом продали его, через некоторое время снова его же купили, а потом снова продали, то срок владения будет идти от даты последней покупки.

НДФЛ при любом сроке владения в 2026 году

Иногда при продаже имущества, которое находилось в собственности более минимального срока владения все равно нужно платить НДФЛ.

Норма про минимальный срок владения не работает, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

С 2026 года добавили еще одну причину игнорирования нормы о сроке владения. Теперь при любом сроке владения НДФЛ с продажи имущества будут платить люди со статусом иностранного агента.

Имеет значение статус иноагента в том году, когда была продажа имущества. Если хотя бы 1 день в году у человека был этот статус, то с продажи имущества (в том числе квартир) придется платить НДФЛ, даже если срок владения большой.

НДФЛ с наследства в 2026 году

При получении имущества в Наследство (в том числе квартир) НДФЛ платить не надо. И не важно, кто наследодатель – родственник или нет.

Из этой нормы будет исключение.

Льгота по НДФЛ с наследства не будет распространяться на иностранных агентов.

Имеет значение статус иноагента в том году, когда было получено наследство. Если хотя бы 1 день в году у человека был этот статус, то за полученную в наследство квартиру придется платить НДФЛ.

Если потом иноагент продаст эту квартиру, он снова заплатит НДФЛ, даже если срок владения большой, потому что льготу по сроку владения для иноагентов также отменили.

НДФЛ с подарков в 2026 году

Сейчас дарение денег и вещей от человека человеку (кроме ценных бумаг, недвижимости и транспорта) не облагается НДФЛ, даже если даритель – чужой вам человек.

Если же подарок дарит родственник или член семьи, то НДФЛ не будет, даже если этот подарок – Недвижимость, авто и т.д.

Эту льготу по НДФЛ с дарения отменяют для иностранных агентов.

Имеет значение статус иноагента в том году, когда был получен подарок. Если хотя бы 1 день в году у человека был статус иноагента, то за полученный подарок (деньги, недвижимость, прочее имущество) придется платить НДФЛ.

НДФЛ с продажи квартир семьями с детьми в 2026 году

При соблюдении ряда условия семьи с двумя и более детьми могут не платить НДФЛ с продажи жилья при любом сроке владения.

Действующие условия для освобождения от НДФЛ при продаже жилья семьей с детьми мы разбирали тут.

Среди прочего имеет значение возраст детей. Сейчас дети должны быть до 18 лет или до 24 лет, если они студенты.

С 2026 года льгота будет независимо от возраста детей, если они – недееспособные.

Кроме того, будут учитывать детей, которые на момент сделки еще не родились.

Льгота будет, если второй (и т.д.) ребенок родился после продажи квартиры, но до 30 апреля следующего года.

Еще уточняют условие для второго жилья, которое не помешает продать первое без НДФЛ. Сейчас нужно, чтобы у семьи не было второго жилья, которое по площади больше, чем новое, которое они покупают.

Теперь сравнение запасного жилья и нового будет идти или по площади, или по кадастровой стоимости.

НДФЛ с продажи имущества, использованного в бизнесе

Уточнят норму про имущественный вычет при продаже жилья и транспорта, которые ранее использовались в бизнесе.

Напомним, при продаже таких жилья и авто не будет НДФЛ, если прошел минимальный срок владения.

Если же срок владения меньше минимального, то с дохода надо платить НДФЛ. Но доход можно уменьшить на вычет или фактические расходы на покупку этого имущества.

Если расходы на их покупку учитывались при УСН «доходы минус расходы», ЕСХН и ОСНО, то имущественный вычет при продаже будет в виде расходов на покупку, уменьшенных на ту сумму, что уже была учтена на УСН и ЕСХН.

С 2026 года добавят еще одно уточнение. Если на УСН «доходы минус расходы», ЕСХН и ОСНО человек не учитывал расходы на это имущество, то при его продаже, он может применить имущественный вычет в размере расходов на покупку.

Кадастровая стоимость квартиры при продаже

Если квартиру продают за цену дешевле 70% кадастровой стоимости, то за доход принимают кадастровую стоимость, умноженную на понижающий коэффициент 0,7. Причем этот понижающий коэффициент в каждом регионе может быть свой. Об этом читайте тут.

Но это правило про сравнение дохода от продажи с 70% кадастровой стоимости не работает, если:

• на 1 января года продажи квартиры в ЕГРН нет кадастровой стоимости;

• на дату постановки квартиры на кадастровый учет в ЕГРН нет кадастровой стоимости.

Уточнят условия, когда можно не ориентироваться на кадастровую стоимость.

Будет так:

• на 1 января года продажи квартиры в ЕГРН нет кадастровой стоимости;

• на дату постановки квартиры на кадастровый учет в ЕГРН кадастровая стоимость не определена.

Как упростить себе жизнь и избежать ошибок

Вместо того чтобы разбираться во всех нюансах в одиночку, попробуйте подписку Клерк.Премиум.

Она закрывает сразу несколько задач:

• Персональные консультации с аттестованными экспертами. Задайте вопрос и получите развернутый ответ — от налогообложения УСН и ПСН до настройки 1С.

• ИИ-помощник бухгалтера. Быстро отвечает на простые вопросы и помогает ориентироваться в нормативке, экономя время на поиске.

• Доступ к ChatGPT без VPN (ai.klerk.ru). Можно использовать привычный чат прямо из Клерка, не тратя время на обходные пути.

• Проверка контрагентов. Можно по ИНН мгновенно проверить поставщиков и клиентов, чтобы не нарваться на проблемные сделки.

• Ежедневные «Разборы» изменений в учёте и налогах, конспекты вебинаров и мини-курсы. Все это готовит редакция Клерка, переводя сложные документы Минфина и ФНС на понятный язык и дополняя практическими примерами.

• Обучение и развитие. Онлайн-курсы, вебинары и мини-курсы, чтобы бухгалтер рос профессионально и чувствовал уверенность.

С такой подпиской вы разберетесь с учетом, налогообложением и будете уверены, что всегда на шаг впереди налоговых изменений. Не откладывайте — подключите «Клерк.Премиум» и работайте уверенно:

И это не реклама!

Оформить подписку