Какой налог платят обманутые дольщики при продаже квартиры в 2025 году

Если вместо обещанной оплаченной долгожданной квартиры вы получили совершенно другую и за ненадобностью продали ее, то с этой сделки придется платить НДФЛ.

2,6 тыс. просмотра175 открытий Комментировать 1

Автор

• Наталья Петрова

  редактор «Клерка»

НДФЛ с продажи квартир в новостройках

При продаже квартиры не нужно платить НДФЛ, если с момента ее приобретения прошел минимальный срок владения.

Это касается и квартир, приобретенных по договору долевого участия (ДДУ).

В общем случае минимальный срок владения – 5 лет, но если эта квартира – единственное жилье, то минимальный срок владения – 3 года.

Таблицу с минимальными сроками владения в разных ситуациях смотрите здесь.

Для семей с детьми при улучшении жилищных условий минимальный срок владения – нулевой. Подробно про эту льготу – здесь.

Срок владения в общем случае считают от даты регистрации права собственности на квартиру в Росреестре.

Но с квартирами, приобретенным по ДДУ, действуют свои правила.

Согласно пункту 2 статьи 217.1 НК РФ минимальный срок владения жильем, приобретенным по ДДУ, идет от даты полного расчета с застройщиком по договору, то есть от даты поступления денег на сет эскроу. При этом последующая доплата из-за увеличения площади построенной квартиры этот срок владения не обнуляет.

Разъяснение по этому поводу Минфин давал, в частности, в письмах от 20.01.2025 № 03-04-05/3991, от 29.10.2024 № 03-04-05/105273.

Таким образом, если вы в 2020 году полностью рассчитались с застройщиком, а дом был сдан в 2023 году, то отсчет срока владения пошел с 2020 года и в 2025 году эту квартиру можно продать без НДФЛ.

Защита обманутых дольщиков

Бывают случаи, когда граждане, которые заключили Договор долевого участия (ДДУ) на строительство жилья и оплатили застройщику его полную стоимость, в итоге так и не дождались, когда дом будет достроен.

Обманутые дольщики – это участники долевого строительства, в отношении которых застройщик не выполнил свои обязательства. Они либо получают жилье несвоевременно, либо не получают его вовсе. 

Такие ситуации бывают, в том числе, при банкротстве застройщиков. Ранее строительство происходило без применения эскроу счетов и подобные ситуации происходили чаще.

Чтобы помочь обманутым дольщикам, был создан Фонд развития территорий, с помощью которого дольщики получают либо жилье, либо денежную выплату. 

При этом выплаты обманутым дольщикам от Фонда развития территорий или региональному законодательству освобождены от НДФЛ на основании пункта 71 статьи 217 НК РФ.

Таким образом, при получении компенсации вместо заветной квартиры обманутый дольщик не платит НДФЛ.

Если же человек получил не деньги, а другую квартиру, и продает ее, то налога не с продажи не будет только если прошел минимальный срок владения.

НДФЛ с продажи другой квартиры вместо квартиры по ДДУ

Правило о течении срока владения от даты полного расчета с застройщиком работает только для той квартиры, которая был предусмотрена по договору долевого участия.

Если же вместо нее человек получает другую квартиру, то срок владения для нее идет от даты регистрации права собственности в Росреестре.

На это неоднократно указывал Минфин в своих письмах от 11.03.2025 № 01-06-13/03-23490, от 12.12.2024 № 03-04-04/125893, от 11.12.2024 № 03-04-05/125095, от 21.04.2022 № 03-04-07/35782.

Некоторые обманутые дольщики пытались оспорить в суде эти выводы Минфина, но их борьба за право продать квартиру без НДФЛ не увенчались успехом.

Таким образом, даже если дольщик давным-давно рассчитался с застройщиком, но вместо квартиры, оговоренной в договоре, получил другое жилье, то дата расчета для срока владения значения не имеет.

Если получена другая квартира, то по ней начинается свой срок владения и только через 5 лет эту квартиру можно продать без НДФЛ.

Какой Налог платить обманутому дольщику за продажу квартиры

Если продать квартиру до истечения минимального срока владения, то с такого дохода надо платить НДФЛ.

Вместе с тем облагается налогом не вся стоимость квартиры, а за минусом имущественного вычета.

Имущественный вычет – 1 млн рублей или фактические расходы на приобретение недвижимости. Как применять вычет в 1 млн руб. читайте тут.

В письме Минфина от 28.10.2022 № 03-04-05/104805 говорится, что можно уменьшить базу по НДФЛ от продажи новой квартиры, полученной от инвестора, на сумму расходов на приобретение несостоявшейся квартиры по ДДУ.

Ставка НДФЛ с дохода от продажи квартир:

• 13% с дохода до 2,4 млн руб.;

• 15% с дохода свыше 2,4 млн руб.

Если же человек так и не дождался ввода дома в эксплуатацию и решил продать квартиру на этапе строительства, то ставки НДФЛ будут другие.

В такой ситуации будет не продажа недвижимости, а переуступка права требования по ДДУ.

В этом случае ставки НДФЛ такие:

• 13% – с дохода до 2,4 млн;

• 15% – с дохода с 2,4 до 5 млн;

• 18% – с дохода с 5 до 20 млн;

• 20% – с дохода с 20 до 50 млн;

• 22% – с дохода свыше 50 млн.

Такое разъяснение дал Минфин в письме от 07.04.2025 № 03-04-05/33965.

Дата публикации: 22.09.2025, 17:37

• #минимальный срок владения
• #продажа квартиры
• #обманутые дольщики
• #НДФЛ

Источник : Клерк.РуРубрика: НДФЛ2,6 тыс. просмотра175 открытий Комментировать 11

1. Автор
2. НДФЛ с продажи квартир в новостройках
3. Защита обманутых дольщиков
4. НДФЛ с продажи другой квартиры вместо квартиры по ДДУ
5. Какой налог платить обманутому дольщику за продажу квартиры
6. К комментариям

Начать дискуссию

ПодписатьсяОтправить