Налоговики неправильно считают НДФЛ при обмене недвижимости: решение Конституционного суда

Норму НК РФ про НДФЛ при обмене недвижимости признали незаконной. Теперь временно будет действовать формула, которую утвердил Конституционный суд.

9,1 тыс. просмотров872 открытия Комментировать 1

Автор

• Наталья Петрова

  редактор «Клерка»

Что случилось

Конституционный суд выпустил постановление от 15.01.2026 № 1-П по делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 214.10 НК РФ и пункта 2 статьи 567 ГК РФ.

• Пункт 2 статьи 214.10 НК РФ гласит, что если доход от продажи недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то за доход для целей НДФЛ принимают 0,7 кадастровой стоимости.

Кстати, теперь у регионов есть право увеличивать этот понижающий коэффициент и некоторые регионы уже увеличили его до 1. Перечень этих регионов – здесь.

• Пункт 2 статьи 567 ГК РФ гласит, что к договору мены применяются правила купли-продажи, то есть каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Суть спора про НДФЛ при обмене недвижимости

В суд обратилась гражданка Селюкова, которая обменяла свой земельный участок (№ 1), которым она владела менее 5 лет, на другой участок (№ 2) той же категории.

• Кадастровая стоимость участка № 1 – 2 953 783 руб.

• Кадастровая стоимость участка № 2 – 421 969 руб.

В договоре мены люди прописали, что оба участка оцениваются в 500 тыс. рублей и обмен – равноценный.

Гражданка С. предполагала, что налога по этой сделке не будет.

Но ФНС начислила женщине НДФЛ и пени.

Дело в том, что для сделок с недвижимостью по статье 214.10 НК РФ доход нужно сравнивать с 70% кадастровой стоимости.

Расчет налога такой: (2 953 783 х 0,7 – 1 000 000) х 13% = 138 794 руб.

Гражданка С. с таким раскладом не согласилась и подала в суд. Суды приняли сторону налоговиков. В итоге женщина дошла до Конституционного суда.

Она считает, что ее доход – это не 70% от кадастровой стоимости участка № 1 (2 067 648 руб.), а кадастровая стоимость участка № 2 (421 969 руб.), ведь именно его она получила.

Аргументы ФНС про НДФЛ по сделкам мены недвижимости

ФНС заявляет, что к сделкам мены применяются правила сделок купли-продажи, о чем сказано в ст. 567 ГК. Соответственно, и для целей НДФЛ при мене надо ориентироваться на правила для продажи квартир. На это неоднократно указывал Минфин.

В частности, по сделкам мены есть такие разъяснения Минфина:

• письмо от 06.11.2024 № 03-04-05/109249 – по договору мены имущественный вычет по НДФЛ такой же, как по договору купли-продажи;

• письмо от 29.12.2023 № 03-04-05/128182 – при обмене недвижимости тоже действует минимальный срок владения для целей НДФЛ;

• письмо от 11.09.2023 № 03-04-05/86231 – доход при обмене недвижимостью тоже облагается НДФЛ;

• письмо от 25.10.2017 № 03-04-05/69956 – доход по договору мены – это стоимость обмениваемого имущества.

А при продаже недвижимости в целях НДФЛ нужно ориентироваться на 70% кадастровой стоимости объекта, который продается (или меняется).

Поэтому ФНС и насчитала женщине Налог от 70% кадастровой стоимости ее земельного участка с учетом имущественного вычета в 1 млн руб.

Что сказал Конституционный суд про НДФЛ по сделкам мены недвижимости

Конституционный суд пояснил, что Мена – это все-таки не продажа.

Если бы хотел законодатель уравнять эти виды сделок, то включил бы их в одну главу ГК РФ, а они – в разных.

По договору мены обмениваемые товары признаются равноценными, хотя стороны могут договориться и об ином. Более того, в судебной практике сформулирована позиция, по которой содержащиеся в договоре мены данные о неодинаковой стоимости сами по себе не свидетельствуют о неравноценности обмениваемых товаров.

Что касается статьи 214.10 НК РФ, то там прописан нюанс при продаже недвижимости, а про мену речь не идет. Причем в других статьях 23 главы НК есть упоминание про договоры мены, а в статье 214.10 – нет.

То есть применять статью 214.10 НК РФ к сделкам мены нельзя, считает Конституционный суд.

По письму Минфина от 30.03.2022 № 03-04-05/26046 при отчуждении имущества по договору мены налогооблагаемый доход определяется исходя из стоимости имущества, полученного от другой стороны договора мены. Какая именно стоимость – кадастровая, рыночная или указанная в договоре? – задается вопросом Конституционный суд.

Если идет обмен более дорого имущества на более дешевое, а ФНС при этом заставляет платить НДФЛ с учетом статьи 214.10 НК (70% от «кадастра» дорогого объекта), то получается, что человек платит налог за свои имущественные потери.

В итоге Конституционный суд вывел такую формулу расчета дохода от сделок мены: Доход = превышении кадастровой стоимости приобретенного имущества над кадастровой стоимостью переданного по этому договору объекта.

Если кадастровая стоимость не определена, то применяется рыночная стоимость.

То есть платить налог должен тот, кто получил дорогое имущество в обмен на дешевое.

Применительно к рассматриваемому случаю, платить налог должна вторая сторона сделки, а не гражданка С.

Но налог при мене (даже если дешевое меняют на дорогое) будет не всегда.

Важно: Новая формула касается случаев опровержения эквивалентности совершенной мены, а именно установления отсутствия разумных, в том числе внеэкономических, мотивов для ее совершения при существенном превышении кадастровой стоимости полученного в результате мены объекта над кадастровой стоимостью отчужденного объекта.

Разумные мотивы – это, например, переезд в другой регион, меньшая квартира, но в хорошем районе и т. д.

То есть, априори мена равноценна. И только если ФНС сомневается в эквивалентности мены и готова оспаривать ее, она может учитывать кадастровую стоимость или в рамках налоговой проверки инициировать определение рыночной стоимости.

Как теперь надо считать НДФЛ по сделкам мены недвижимости

Таким образом, если одно физлицо меняет свой объект № 1 на равноценный (по условиям договора) объект № 2, принадлежащий другому физлицу, то налога не будет ни у кого.

Но если ФНС по этой сделке опровергает эквивалентность, то НДФЛ будет платить тот, кто получил более дорогой объект взамен более дешевого.

Пример

Ольга владеет квартирой № 1 менее 5 лет. Анна владеет квартирой № 2 менее 5 лет. Стоимость каждой квартиры по договору — 3 млн руб., кадастровая стоимость также около 3 млн руб. Женщины решили заключить Договор мены.

Раньше ФНС рассматривала бы эту сделку как куплю-продажу и начислила бы каждой из них налог.

НДФЛ Ольги = (3 000 000 — 1 000 000) х 13% = 260 тыс. руб.

НДФЛ Анны = (3 000 000 — 1 000 000) х 13% = 260 тыс. руб.

Теперь по решению КС обмен — равноценный, а значит налога нет ни у Ольги, ни у Анны.

Поправки в НК РФ по НДФЛ от сделок мены недвижимости

Пункт 2 статьи 214.10 НК РФ признан не соответствующим Конституции в той мере, в которой он допускает произвольное разрешение вопроса об определении дохода налогоплательщика, действующего добросовестно, в случае совершения им мены объектов недвижимости в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.

В эту статью НК должны внести поправки. А пока их не внесли, применяется формула, которую дал Конституционный суд: при опровержении эквивалентности база НДФЛ у того, кто получил более дорогой объект = разница кадастровой стоимости.

Как упростить себе жизнь и избежать ошибок

Вместо того чтобы разбираться во всех нюансах в одиночку, попробуйте подписку Клерк.Премиум.

Она закрывает сразу несколько задач:

• Персональные консультации с аттестованными экспертами. Задайте вопрос и получите развернутый ответ — от налогообложения УСН и ПСН до настройки 1С.

• ИИ-помощник бухгалтера. Быстро отвечает на простые вопросы и помогает ориентироваться в нормативке, экономя время на поиске.

• Доступ к ChatGPT без VPN (ai.klerk.ru). Можно использовать привычный чат прямо из Клерка, не тратя время на обходные пути.

• Проверка контрагентов. Можно по ИНН мгновенно проверить поставщиков и клиентов, чтобы не нарваться на проблемные сделки.

• Ежедневные «Разборы» изменений в учёте и налогах, конспекты вебинаров и мини-курсы. Все это готовит редакция Клерка, переводя сложные документы Минфина и ФНС на понятный язык и дополняя практическими примерами.

• Обучение и развитие. Онлайн-курсы, вебинары и мини-курсы, чтобы бухгалтер рос профессионально и чувствовал уверенность.

С такой подпиской вы разберетесь с учетом, налогообложением и будете уверены, что всегда на шаг впереди налоговых изменений. Не откладывайте — подключите «Клерк.Премиум» и работайте уверенно:

И это не реклама!

Оформить подписку