GrandCrown | В законе Деловой навигатор: налоги, бухучет и право для бизнеса
Покупка коммерческой недвижимости в 2026 году требует не только внимательного изучения прав собственности, но и комплексной проверки финансового состояния продавца, законности реконструкций, градостроительных ограничений и состояния инженерных сетей. В условиях растущего спроса на офисные и торговые площади, а также увеличения количества дел о банкротстве строительных организаций, важно понимать, что приобретение объекта может сопровождаться скрытыми рисками. Эксперты Land Law Firm Денис Литвинов и Алена Дурнева объясняют, как избежать неприятных сюрпризов и правильно подготовиться к сделке.
Что включает в себя due diligence
Due diligence — это не просто сбор документов, а комплексная проверка, направленная на выявление потенциальных рисков, которые могут повлиять на стоимость объекта или его эксплуатацию. Основная цель — определить, какие проблемы сопровождают объект, насколько они значимы и насколько это влияет на решение о покупке.
Отправляйте отчеты и уведомления в ФНС, СФР и Росстат без ошибок и задержек. Встроенная автосверка с бюджетом и контроль сальдо ЕНС в режиме реального времени.
В процессе due diligence необходимо изучить:
- Права собственности: Проверить наличие собственника, наличие обременений, арестов, прав третьих лиц и правильность регистрации.
- Финансовое состояние продавца: Убедиться, что Продавец не находится в процедуре банкротства или имеет долговые обязательства, которые могут повлиять на сделку.
- Законность реконструкций: Проверить, были ли проведены все необходимые разрешения, соответствует ли объект действующим строительным нормам.
- Градостроительные ограничения: Убедиться, что объект не находится в зоне санитарных или иных ограничений, которые могут ограничить его использование.
- Состояние инженерных сетей: Проверить наличие и состояние коммуникаций, включая электричество, водоснабжение, отопление и канализацию.
На что обратить особое внимание
В процессе проверки важно не упустить детали, которые могут повлиять на стоимость объекта или его эксплуатационные возможности. Например, наличие долгов по коммунальным платежам, несоответствие объекта санитарным нормам или отсутствие разрешений на строительство могут существенно снизить привлекательность сделки.
Также важно учитывать:
- Историю объекта: Проверить, не было ли у объекта судебных споров, не было ли нарушений в прошлом.
- Риски в будущем: Оценить, как могут измениться правила использования объекта в будущем, например, введение новых ограничений или изменение зон планирования.
- Состояние здания: Провести оценку физического состояния здания, включая наличие трещин, протечек или других дефектов.
Когда лучше отказаться от сделки
В некоторых случаях, несмотря на наличие документов, лучше отказаться от сделки. Например, если:
- Продавец находится в процедуре банкротства: Это может означать, что объект будет продан по ликвидационной цене, а покупатель может столкнуться с долгами или судебными исками.
- Объект не соответствует градостроительным нормам: Это может привести к штрафам или ограничениям на использование.
- Имеются скрытые долговые обязательства: Даже если продавец не имеет долгов, могут быть долговые обязательства по коммунальным платежам или налогам.
- Состояние здания требует капитального ремонта: Это может значительно увеличить затраты на приобретение и эксплуатацию объекта.
Эксперты Land Law Firm рекомендуют не пренебрегать этапом due diligence, особенно в условиях роста спроса на коммерческую Недвижимость и увеличения количества дел о банкротстве строительных организаций. Правильная проверка объекта может спасти от серьезных финансовых и правовых рисков.
Похожие статьи: