GrandCrown | В законе Деловой навигатор: налоги, бухучет и право для бизнеса
Застройщик оказался в состоянии банкротства, а реальные владельцы бизнеса не вмешались в дела и сохранили активы? Разберем, как работает схема двойной несостоятельности и какие правовые механизмы позволяют дольщикам получить доступ к истинным владельцам проекта.
463 просмотра131 открытиеАвтор
• Сергей Муклинов
Юрист, Эксперт в области строительного бизнеса и банкротства
Реформа девелопмента и феномен «пустой оболочки»
Современное российское долевое строительство, пройденное через масштабную реформу 2017–2019 годов, строго подчинено принципу проекта. Законодательство требует разделения каждого строительного объекта: один проект — это одно разрешение на строительство и одно банковское сопровождение.
В ответ на эти регуляторные требования девелоперские группы стали массово создавать для каждого отдельного жилого комплекса обособленные юридические лица (SPV). В такой модели проектная компания выполняет сугубо «техническую» роль. Она не владеет известным рыночным брендом, не имеет диверсифицированного бизнеса и часто не располагает никакими активами, кроме самого земельного участка и разрешительной документации. Фактический же центр принятия решений, как и основная прибыль девелоперского холдинга, всегда аккумулируется на уровне материнской структуры или конечных бенефициаров группы.
Когда проект сталкивается с финансовым крахом и проектная компания входит в процедуру банкротства, дольщики неизбежно сталкиваются с эффектом двойной несостоятельности. Формальный застройщик признается неплатежеспособным, однако реальный центр прибыли остается юридически не связанным с обязательствами перед гражданами и находится вне досягаемости стандартных механизмов взыскания.
Ситуация критически обостряется, если проектная компания фактически прекращает свою деятельность. В этом случае дольщики сталкиваются с двойной несостоятельностью, когда формальная компания не может выполнять обязательства, а реальные владельцы бизнеса не вмешиваются в дела.
Специальные нормы закона № 214—ФЗ о субсидиарной ответственности контролирующих лиц, расширенные превентивные полномочия Фонда развития территорий и новейшие разъяснения Верховного Суда 2025 года о привлечении КДЛ недействующих компаний формируют реально работающий правовой механизм защиты граждан.
Тем не менее, для участников строительства по договорам, не защищенным эскроу—счетами, риск двойной несостоятельности все еще сохраняется. Единственным надежным способом минимизировать потери в такой ситуации остается быстрое, системное и юридически грамотное процессуальное поведение с самого первого дня проявления признаков неплатежеспособности проектной компании.
Похожие статьи: