Налоговая сама посчитает НДФЛ, если не сдать декларацию по сделке с недвижимостью

Налоговая сама посчитает НДФЛ: автоматизация проверок и риски для граждан и бизнеса

С 2026 года налоговые органы в России начали активно внедрять автоматизированные проверки по сделкам с недвижимостью. Это касается как физических лиц, так и юридических лиц, которые продали или получили в дар Недвижимость без подачи декларации 3-НДФЛ. В октябре 2026 года ФНС совместно с Росреестром запустила систему, которая сопоставляет данные о переходе прав на недвижимость с информацией о поданных декларациях. Если сделка зафиксирована в реестре, а декларации нет, инспекция формирует требование о пояснениях. Ответ на такое требование должен быть предоставлен в течение 5 рабочих дней, иначе последует доначисление налога.

Правовые основания и нормативные акты

Автоматизация проверок основана на положениях Налогового кодекса РФ. Статья 119 НК РФ устанавливает ответственность за непредставление декларации, а статья 122 НК РФ — за неуплату налога. Статья 129.1 НК РФ регулирует Штраф за непредставление пояснений. Также важны положения по определению налоговой базы, которые закреплены в статьях 219 и 220 НК РФ. В частности, доход от продажи недвижимости определяется по правилу «наибольшей величины» — либо по цене договора, либо по кадастровой стоимости с учетом региональных коэффициентов. В некоторых субъектах РФ коэффициент кадастровой стоимости повышен до 100%, что делает занижение цены в договоре бесполезным.

Как рассчитывается НДФЛ без декларации

Если налогоплательщик не предоставляет декларацию, ФНС самостоятельно рассчитывает Налог, исходя из имеющихся данных. При этом стандартные вычеты, такие как 1 млн рублей при продаже жилья и 250 тыс. рублей для иного имущества, применяются по умолчанию. Доход определяется по правилу «наибольшей величины» — либо по цене сделки, либо по кадастровой стоимости с учетом регионального коэффициента. В большинстве регионов используется коэффициент 0,7, но в 15 субъектах РФ он повышен до 100%.

Пример: квартира куплена за 6 млн рублей и продана за 7 млн, кадастровая стоимость — 9 млн. В регионе с коэффициентом 0,7 налоговая берет 6,3 млн, вычитает 1 млн, и налог рассчитывается по прогрессивной шкале: 13% на 5,3 млн и 15% на 1 млн. В итоге сумма налога будет выше, чем при использовании стандартного вычета.

Риски и последствия

Несвоевременная подача декларации или отсутствие пояснений может привести к серьезным последствиям. Штраф за непредставление деклажды составляет 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, максимум 30%. Штраф за неуплату налога — 20% от недоимки, а при доказанном умысле — 40%. Пени начисляются ежедневно по ставке 1/300 ключевой ставки ЦБ. Также предусмотрен штраф за непредставление пояснений — 5 тыс. рублей при первом нарушении и 20 тыс. при повторном.

Что можно сделать сейчас

Если камера проверки еще не завершена, есть два варианта: либо подать пояснения, если налог платить не нужно (например, владение более 3 или 5 лет, получение в дар от близкого родственника), либо подать декларацию 3-НДФЛ и заявить вычет «доходы минус расходы». Даже если срок подачи уже прошел, подача декларации все равно лучше, чем ждать доначислений.

Изменения 2026 года

В 2026 году введены новые правила: налог по продаже недвижимости облагается по прогрессивной шкале, региональные коэффициенты кадастровой стоимости повышены в 15 субъектах, срок владения считается заново при повторной продаже, а иностранному агенту не положено освобождение по сроку владения. Также введена льгота для многодетных семей, позволяющая не платить НДФЛ при определенных условиях.

Вывод

Автоматизация проверок сделала «тихий» вариант — ничего не сдавать и надеяться, что не заметят — рискованным. Система видит сделки через Росреестр и рассчитывает налог по жестким правилам. Самый безопасный и часто выгодный путь — подать 3-НДФЛ самостоятельно, приложить документы на расходы и заявить корректный вычет. Если вы продали недвижимость в 2025 году и не успели подать декларацию до 30 апреля 2026 года, лучше сделать это сейчас: это может сэкономить значительные суммы.

Похожие статьи:

• Плательщик НДС оказался неплательщиком: что будет с вычетами у контрагентов
• 📄 Банки будут предоставлять следователям справки о счетах клиентов
• В 2025 году выросло число регионов РФ, где средняя зарплата больше 100 000 рублей